Una filtración en una comunidad no es solo un problema técnico. Hay un vecino con una mancha en el techo que llama cada semana, un presupuesto que defender en junta y una derrama que alguien discutirá. Esta página es para quien lleva eso: el administrador de fincas y el presidente.
Trabajamos en Madrid capital y área metropolitana. Aquí no explicamos sistemas: explicamos cómo se hace la obra en un edificio habitado y qué necesita el administrador para llevarla a junta.
Lo primero es saber por dónde entra
No damos precio sin haber estado arriba. La visita es sin coste y se hace en dos sitios a la vez: la cubierta y la vivienda afectada. Se miran sumideros, encuentros con el peto, pasos de tubo y la lámina que haya debajo.
Cuando la mancha no coincide con lo que se ve arriba —pasa más de lo que parece— hacemos prueba de estanqueidad: se tapona el desagüe, se inunda y se espera. Vale más media mañana de inundación que una obra en el paño equivocado. De la visita sale lo que se lleva a junta: fotos, medición y una frase clara.
Elemento común y elemento privativo
Es la pregunta que más retrasa las obras, así que la contestamos antes que el vecino. La cubierta, el forjado y la lámina impermeable son elemento común: la obra la paga la comunidad. El solado de encima o lo que el propietario instalara por su cuenta, no siempre.
El caso delicado es la terraza de uso privativo: la cubierta sigue siendo común y el uso es de una vivienda. Lo habitual es que la impermeabilización la pague la comunidad y el pavimento quien la usa, pero eso lo definen los estatutos y el título constitutivo. Ahí no opinamos: entregamos el presupuesto partido, lo estructural separado del acabado, para que el administrador reparta lo que le corresponda.
El presupuesto que se puede defender en junta
Un precio a bulto no sobrevive a una junta. El nuestro va desglosado para que se lea en voz alta y aguante preguntas:
- Mediciones reales. Metros de paño por zona, metros lineales de peto y encuentro, sumideros y pasos de tubo. Medido arriba, no sobre plano.
- Partidas separadas. Protección de zonas de paso, retirada de lo que sobre, preparación del soporte, refuerzo de puntos críticos, membrana o lámina, remates, limpieza y retirada de residuos.
- Lo excluido, por escrito. Si al levantar aparece forjado dañado, va aparte con precio unitario pactado. Sin suplementos a mitad de obra.
- Sistema propuesto y por qué. Si hay dos caminos razonables van los dos, con precio y duración: las juntas deciden mejor cuando eligen.
- Plazo en días de obra, garantía escrita hasta 10 años según sistema y soporte, y el plazo de validez del presupuesto, indicado en el documento.
Lo tiene en 24 o 48 horas desde la visita. Si la cifra obliga, la obra se puede plantear por fases, empezando por el paño que filtra.
Acuerdo de junta y derrama
La obra no empieza hasta que hay acuerdo de junta y está claro cómo se paga. El régimen de mayorías depende del tipo de acuerdo, y eso lo confirma el administrador, que redacta el orden del día. Pedimos que en el acuerdo consten importe, plazo y sistema aprobado: una cubierta ejecutada con un sistema distinto del que votó la junta es un problema para todos.
La obra, con los vecinos dentro
El edificio sigue habitado. Esto es lo que hacemos para que la obra no sea una guerra de portal:
- Aviso previo. Cartel en el portal y nota al administrador antes de empezar, con fechas, horario de trabajo y qué se pide a los vecinos.
- Tendederos y muebles. Se avisan los días exactos en que no se puede tender. Macetas y muebles se retiran a un lado y se reponen.
- Accesos. Portal, ascensor y zonas de paso protegidos, y el material subido a horas convenidas.
- Ruido y horarios. Fresado, saneado y escombro, en tramos de mañana de lunes a viernes.
- Residuos. Sacos y contenedor los gestionamos nosotros; la cubierta se entrega barrida.
- Un interlocutor. El administrador tiene un nombre y un teléfono; los vecinos no negocian con los operarios.
Supervisión y control de calidad
- Control del soporte antes de aplicar. Humedad, pendiente hacia sumidero y firmeza del mortero. Si no está en condiciones se para y se dice: una membrana sobre soporte húmedo ampolla, y ampolla dentro de la garantía.
- Espesores por consumo. Se llevan los kilos de material por metro cuadrado aplicado. Si no cuadran con los metros, el espesor no está.
- Puntos críticos uno a uno. Banda perimetral y malla de fibra de vidrio en petos, esquinas, sumideros y pasos de tubo, fotografiados antes de taparlos. Por ahí entra la mayoría de las filtraciones que reparamos.
- Prueba de estanqueidad al terminar. Con la membrana curada se inunda otra vez. Si aparece un punto, se corrige antes de entregar.
Qué se entrega al final
El administrador recibe una carpeta, no un albarán: informe fotográfico del antes, del soporte preparado, de los refuerzos y del acabado; el sistema realmente aplicado con marca, referencia y ficha técnica; las mediciones finales; y la garantía escrita con su alcance y su fecha.
Esa carpeta tiene un segundo uso: con ella el administrador justifica ante los propietarios en qué se gastó la derrama, y archivada ayuda cuando llegue la siguiente inspección del edificio, porque el técnico ve qué se hizo, con qué material y cuándo.
Qué sistemas aplicamos
EPDM en lámina, poliurea proyectada, poliuretano líquido y tela asfáltica o bituminosa, con refuerzos en los puntos críticos y remates en sumideros y petos. Cuál toca y a qué precio depende de la superficie: el detalle está en las páginas de terrazas, azoteas, cubiertas y tejados, fachadas y muros y poliuretano.
Preguntas que nos hacen los administradores
¿En cuánto tiempo tengo el presupuesto para llevarlo a junta? En 24 o 48 horas desde la visita, que no cuesta nada.
¿Va desglosado por partidas y con mediciones? Sí, es el formato por defecto: partidas separadas, metros medidos arriba y lo excluido por escrito.
¿Podéis venir a la junta a explicar la obra? Solemos ir; pídalo al encargar el presupuesto. Ayuda cuando hay dos propuestas o los vecinos vienen escarmentados.
La terraza es de uso privativo. ¿Paga la comunidad o el propietario? La cubierta y su lámina son elemento común; el pavimento y lo instalado por el usuario, no siempre. Lo definen los estatutos.
¿Cuántos votos necesito para aprobarlo? El régimen de mayorías depende del tipo de acuerdo y eso lo confirma usted. Lo nuestro es que importe, plazo y sistema vayan al acta tal cual.
¿Cómo sé que el espesor aplicado es el que se pagó? Por los consumos: los kilos por metro cuadrado quedan en la documentación de entrega. Si no cuadran con los metros, el espesor no está ahí.
¿Qué pasa si aparece una gotera en garantía? Se repara dentro del alcance de la garantía, escrita y con fecha, hasta 10 años según sistema y soporte. Las urgencias por goteras las atendemos 24 horas.
Pida la visita y el presupuesto para su junta
Díganos la dirección, en qué planta está la mancha y mande dos o tres fotos de la cubierta: con eso ya le adelantamos si se resuelve con una reparación puntual o hay obra. La visita no cuesta nada y el presupuesto desglosado lo tiene en 24 o 48 horas. Somos parte de Grupo Obrados, que también atiende a comunidades en rehabilitación, ITE, conserjería y trabajos verticales.
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